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家づくりの依頼先   flow_title02.jpg   家づくりのコスト   施工会社の選定
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Introduction
誰に家づくりを頼むのか?
建築家に家づくりを頼む
家づくりに関しての相談窓口
 
設計・監理の進め方
設計・監理料について
規格型住宅の場合(準備中)
 
コスト管理のプロセス
コストの見通しを立てる
コストの中身
コストダウンあれこれ
 
施工会社の選び方
 
 

家づくりの依頼先

建築設計事務所に家づくりを頼むのは特別なことではありません。普通の人でも手の届くものでなくてはならないはずです。そのためのお手伝いができればと考えています。
 

Introduction

後悔先に立たず
家を建てるという行為は一生一代の仕事です。建ててみてしまったと思ってももう一度建てることなどなかなかできません。それなのに、ほとんどの人がまるでスーパーで買い物をするかのごとく安易に家を注文してしまいます。私の周りにも家を建てたはいいが、よく考えずに建ててしまって後悔しているという人がたくさんいます。後悔しないためには一体どうしたらいいのでしょう?
  Introduction
 
出来合いの家とオーダーメイドの家
現代はありとあらゆる既製品が幅を利かせている時代です。単品の商品だけでなく、ありとあらゆるサービスがパッケージされた商品という形を取っています。ふつうは単にそれをチョイスするだけで良いのです。家も例外ではなく、既製品の家である建て売り住宅やマンションを買うという選択肢ももちろんあるでしょう。その中にあなたにぴったりのものが見つかればそれはそれで幸せということになります。しかし、家に関しては既製品でぴったりということはあまりなく、だれしも自分の好みの家をオーダーメードで造れたらと考えることでしょう。
 
家をオーダーする場合の最大の問題
ところが、家をオーダーで作るということは、普通の人にとってはものすごくハードルの高いことなのです。まず、「どんな家が欲しいのか」ということが明確になっている人はまれですし、土地の購入や資金調達、法的手続き、引っ越しなど考えるだけでうんざりするほど多くの問題が目の前に立ちはだかります。そもそもそういう問題を解決するためには誰に頼むのがいいかということからして良くわからないでしょう。そうなった場合、多くの人は住宅メーカーを頼りにするものと思われます。
 
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誰に家づくりを頼むのか?

家は買うものではなく建てるもの
住宅メーカーは住宅に関するノウハウが蓄積されていて、大量生産によるコストダウンも期待できます。住宅展示場や豪華なパンフレットを見て、心動かされるかもしれません。しかし、注意しなくてはならないのは、
「住宅展示場やパンフレットの住宅はあなたがこれから手に入れる住宅とは別のもの」
だということです。住宅メーカーはファミリーレストランのようなもので展示場の住宅と似たような仕様のものを注文することはできます。しかし、住宅とは本来固有の敷地条件やあなたの固有の生活感を反映したものであるはずです。そこが既成の商品を買うことと家づくりが圧倒的に異なる点なのです。
  誰に家づくりを頼むのか?
 
設計施工一貫体制(ハウスメーカー、工務店)のメリット・ディメリット
家を建てるという行為は「どんな家を造るのか」ということを考え決定するプロセス(=設計)が最も重要です。ところが、住宅メーカーや工務店は基本的に設計をサービスとして行っています。このような設計施工一貫体制では問題もあります。
設計が契約前のサービス行為であるため、メーカー(or工務店)は少しでも早く設計作業を終え契約にこぎ着けたい。 だから設計にじっくり時間がかけられない。
メーカー(or工務店)は作るものに関して常に金銭的な利害を背負ってしまうので必要なものを純粋に考えることが難しい。 商売だからお客にとって必要なものではなく儲かるものを勧めがちになる。
施工が自主管理になってしまい、施工を監理する外部の専門家が存在しない。
 
当然メリットもあります。
全てお任せできるパッケージされた安心感
設計と施工が一体化していることは設計と施工の意思疎通という点では有利であり、コストダウンもしやすく、構法や仕様的な面でも特徴を出しやすい。ハウスメーカーは各社“売り”になる構法を持っており、地域密着型の工務店の中にも、独自なやり方で質の高い家づくりをしているところもある。
契約に関しては、仮契約でスタートし、キャンセル料を払えば途中解約できるようにしたり、設計についても外部デザイナーに委託して魅力アップを図るなど、一定の改善は見られる。
 
建築家のメリット・ディメリット
それで十分満足が得られるならば、住宅メーカーや工務店に仕事を依頼してください。しかし、それでは飽き足らない人は建築設計事務所に仕事を頼むのが良いと思います。建築家の役割は
1) どういう建物を造るかということを腰を落ち着けて考えることができる。優れたデザインをすることができる。儲かるものではなく純粋にあなたに合ったものを提案することができる。
2) 専門家として信頼できるパートナーであり相談役である。
3) あなたに変わって工事の監理・監督をすることができる。
 
しかし、建築家に頼む場合にも当然問題となる要素はあります。次のような点が挙げられます。
1) わざわざお金を払って設計を頼むのに自分の気に入るものを本当に作ってもらえるかどうかがわからない。
   設計がサービスなら内容が気に入らなければどんなに図面作成が進んでいても断ることは可能です。ところが、契約して設計を頼む場合、合意をして設計を進めていったならば、たとえ気に入らなくとも作業を進めていった分の料金は払わなくてはなりません。
 
2) ハウスメーカーや工務店に任せるよりも自分でやらなくてはならないことが多く煩雑である。
   注文住宅であればハウスメーカーに頼むといえども、土地探しは自分でしなければならないわけですから、それなりの労力はかかるわけです。ただ、やはりハウスメーカーのようにすべてお任せというわけにはいかないことも事実です。
 
3) コストの見通しを立てにくく、ケースによって割高になってしまう場合がある。
   そもそも建築家の作る住宅とハウスメーカーや工務店のつくる注文住宅は質的には大きく異なっているわけですから、単純な比較はできません。
 ハウスメーカーは3割〜4割の営業経費を取っており、建築家に頼めば設計料として払うのは10数%でその分安く済むということを書いてあるメディアもありますが、ハウスメーカーは仕入れルートが強力なので、そう単純にことは進みません。
 おそらくハウスメーカーの提供する仕様の範囲内ならば、ハウスメーカーの方が安くつくことでしょう。その場合、出来ないことは我慢するしかありません。しかし、いろいろな要望を入れ込もうとした場合は、むしろ設計事務所の方が有利であると思われます。
 建築家に頼むということは基本的にフルオーダーでものを作るということですから、調子に乗っていると割高になってしまう傾向はあります。しかし、工夫によって必要なものとそうでないものを仕分ければ、「本当に自分達が必要とするもの」を手に入れることができます。
 
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建築家に家づくりを頼む

建築家に頼むべき人はこんな人
結局、建築家に家づくりを任せるということは、
「設計にお金を払うリスクを覚悟してでもいい家づくりをしたい」
ということに尽きると思われます。例えば、こんな人は建築家に頼んだ方が良いと思います。
とにかく自分の家にこだわりがある。いいもの、自分に合ったものをつくりたい。
どんなことが好きか、どんな暮らしがしたいかが明確。
パッケージされた安心感よりも、例え手間が増えても細かいところまで自分自身で納得した上で家づくりをしたい。
敷地条件をうまく生かした家づくりをしたい。特に、変形敷地、狭小敷地などは住宅メーカーや工務店では能力的に対応が難しい。
特殊な要望を持っている。工作室やオーディオルームを持ちたいという程度の要望でも住宅メーカーや工務店では満足のできる解答を出すことは難しい。
  建築家に家づくりを頼む
 
建築家を選ぶ
リスクを伴うからこそ建築家選びも慎重にする必要があります。選定のポイントは
その建築家の考え方、作っているものがあなたの考え方やセンスに合致しているか?
その人が信頼に足る人か?
の2点に集約されると思われます。実績というのは、あてになる場合もあれば、ならない場合もあります。ベテランは失敗はないかも知れませんが、マンネリ化している傾向もありますし、所長があまりにも多忙なところは所員に任せっきりなっているケースもあるようです。知名度というのもあまり当てになりません。有名でたくさんものを作っていても、それが「あなたに合っている」のでなければ意味がありません。そのことを良く見極めていただきたいと思います。
 
こんなケースは要注意
よくトラブルとなるケースは
お客さんの要望を聞くのではなく自分のやりたいことを強引に進めてしまう。
デザインは良いけれど機能上の問題が多かったり、施工知識に乏しくあとあといろんな不具合が発生する。
思ったように設計に時間や手間を割いてもらえず、工事監理もいい加減。
施主に無断で施工会社からバックマージンを取っているところがある。
というような点でしょうか。いずれも論外だと思いますが、そういうケースがままあるのは間違いないことです。建物は既製品ではありませんし、買う物ではなく作る物ですので、完璧というのはなかなか難しく、どこに依頼されても若干の行き違いはあるものです。だからこそよりよい方向を目指す姿勢やコミュニケーションが大切だと考えています。
 
プロデュース会社について
 建築家選びが難しいゆえ、プロデュース会社を頼りにする方法も考えられます。雑誌やTV、インターネットなどの紹介だけでは、実務能力や進め方、人柄といった部分までは見えにくいし、直に一人の建築家を選ぶことにはどうしてもニの足を踏んでしまう。いいデザインは欲しいけど、土地選びやローンの問題までひっくるめて総合的に面倒を見てもらいたい。また、小規模事業を営んでいる建築家に家づくりという一大事業を任せるのは心理的にも不安であるというのが、プロデュース会社が頼りにされている理由だと思われます。
 プロデュース会社も、実はひとくくりには出来ず、次のようなパターンに分かれています。
A) 単に設計者との仲立ちをするところ
  設計者との仲立ちをすることが業務の中心で、設計契約は設計者と直接行うことが原則です。費用も3つのパターンの中では最も安く利用しやすいですが、逆に言えば、自分で建築家を選べる人ならば利用するメリットにも乏しいという見方もできるでしょう。仲立ちの仕方は、紹介&マッチングを行う場合と3社コンペなどの選定システムによる場合に分かれます。
 
B) 完成までマネージメント全般に関わってゆくところ
  設計者を選定するだけではなく、建築家を選定した後もプロデュース会社がサポート役となり、現場監理などを通して建物完成までのマネージメント全般に関わってゆくやり方です。この場合も、設計契約は設計者と直接行うのが原則で、プロデュース会社には施主が別途プロデュース料を払う場合と設計者や工務店が費用を負担するケースがあります。設計者とプロデュース会社のいわば2重チェックシステムなので、安心感は増しますが、その分コストアップになります。選定の仕方はAの場合と同じく、紹介による場合と3社コンペなどの選定システムによる場合に分かれます。
 
C) ハウスメーカーと同様に設計から施工まで一貫して請負うところ
  上2つは、設計契約は建て主と設計者とかわすものでしたが、このケースはハウスメーカーのように設計から施工までを一括して請負うようにしたシステムです。建て主はプロデュース会社と設計・施工を合わせた契約を結び、設計者はプロデュース会社と契約します。プロデュース会社というよりも、むしろ外部委託のデザイナーを抱えたハウスメーカーと位置づけた方が正確かもしれません。煩わしい手続きから開放され、パッケージされた安心感が得られるのがメリットですが、設計の透明性という点で後退するのはやむなきところです。
 
プロデュース会社利用の注意点
プロデュース会社を利用する場合も当然、注意するべき点があります。
1) 登録建築家からしか選べない。
   プロデュース会社はどんな建築家でもプロデュースしてくれるわけではありません。登録建築家の中から選ばなければならず、その中に適切な設計者がいない場合はどうしようもありません。
 
2) プロデュース会社が信用できるかどうかの判断が必要となる。
 

 単に紹介だけでしたら、あまり問題にはなりませんが、サポートまで頼る場合は、建築家選びと同じぐらいプロデュース会社選びが重要になります。プロデュース実績、会社としての信頼性、システムの透明性、登録建築家の質、などを調べる必要があるでしょう。

 
3) プロデュース会社は設計に関しての法的な責任を負える立場にない。
   建築士は国家資格ですから、建築基準法や建築士法に基づいて、建物の設計監理を適切に行う法的義務を負っています。ところが、C)のようにプロデュース会社が一括して責任を負う場合を除き、プロデュース会社には商法上の責任はあっても、建築士のように建築基準法や建築士法を直接的に遵守する立場にはありません。
 従って、トラブルが生じた場合、プロデュース会社にそれを解決する能力や義務がどれだけあるかは不明です。設計瑕疵が生じた場合、結局のところは建築士に責任が帰されることになります。プロデュース会社が仲立ちし、2重にチェックすることの意義はあると思いますが、プロデュース会社はあくまで“サポート”であって、第一義的には建物は設計者と施工者で責任を負うべき性質のものであるということを頭においてください。

 
 結局、どのような選択をするかは「リスクをどのように負うか」ということに関わってきます。ご自分にとっての信頼できる建築家が見つかり、余計な出費をしたくない人にはプロデュース会社は不要という考え方もあります。以上のことを踏まえた上で、ご自分の考えに合った依頼先を選んでいただければと思います。
 
プロデュース会社を通しての依頼
私の事務所はプロトハウスプラス・シーなどに登録をしています。もちろん、プロデュース会社を通しての依頼も可能です。
それぞれ、しくみ上の違いはありますが、紹介中心のシンプルなプロデュース形態を取っており、登録建築家をむやみに増やさず質を保っていることが特徴です。
 
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家づくりに関しての相談窓口

家を建てる際に必要な手続きおよび費用は?
ご自分で土地を探して家を建てる場合、必要な手続き、依頼先と必要な費用の一覧は次のようになります。項目や金額はケースによって多少異なります。あくまで目安とお考え下さい。
 
工事施工業者については、設計事務所の方でご紹介も致します。土地購入については、直接不動産業者にあたってもらうことになりますが、土地選びについては設計事務所としてご相談にのることは可能です。司法書士については、銀行または不動産業者から紹介が受けられます。
  家づくりに関しての相談窓口
 
手続対象必要経費項目施主負担費用支払時期
土地購入 不動産業者 土地購入費用 土地購入価格 土地契約時
仲介手数料 土地購入価格の3% 土地契約時
売買契約書印紙代 1万〜数万円 土地契約時
設計 建築設計事務所 設計・監理料 工事費の10%〜15%程度 設計契約時〜竣工時
確認申請以外の代行手数料 開発許可申請、天空率による緩和申請等  
フラット35申請等代行手数料 10万〜20万円程度  
性能保証制度申請代行手数料 20万円程度  
建築確認 確認申請機関 建築確認申請、検査手数料 数万円〜10数万円 申請時、竣工時
構造適合性判定審査手数料 20万円程度(特殊な構造の場合) 申請時
工事 施工業者 工事費用 50万〜100万円/坪(仕様による)+外構工事 契約時、上棟時、竣工時
地鎮祭・上棟式費用 10数万円〜30万円程度 着工時、上棟時
上下水道加入金 10万〜20万円程度 竣工時
工事請負契約書印紙代 1万〜数万円 工事契約時
登記 土地家屋調査士 建物表示登記 10万円程度 竣工時
司法書士 土地所有権移転登記 登録免許税(評価額×1%)+司法書士報酬(3万円程度) 土地契約時
建物所有権保存登記 登録免許税(評価額×0.15%)+司法書士報酬(3万円程度) 竣工時
抵当権設定登記 登録免許税(借入額×0.1%)+司法書士報酬(3万円程度)
*公庫融資、財形融資の場合は非課税
土地契約時、竣工時
融資 銀行 融資手数料 数万円程度 借入契約時
金銭消費賃貸契約書印紙代 2万円程度 借入契約時
火災(地震)保険料 数十万円程度(一括) 竣工時
ローン保証料 数十万円程度(一括) 借入契約時
団体信用生命保険料 数万円/年 程度 借入契約時
税金 都道府県 不動産取得税(取得時) 固定資産価格×3%
*ケースにより軽減される
 
市町村 固定資産税(毎年) 固定資産価格×1.4%
*ケースにより数分の1に軽減される
市町村 都市計画税(毎年) 固定資産価格×0.3%
*ケースにより数分の1に軽減される
その他 施主 置き家具、カーテン等 工事費に含むことも可(但し施工会社の経費が乗る場合が多い) 竣工時
*マイホームの取得に関して、受けられる所得税減税などは、その都度変わりますので、ご確認下さい。
*税金については国税庁のタックスアンサーに詳しい情報があります。(http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm)
 
お金を借りる窓口は?
お金を借りる窓口には以下のようなところがあります。各自よくお調べになって頂ければと思います。
1) 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)
住宅金融支援機構(http://www.jhf.go.jp/)
 
2) 年金住宅融資
社会保険福祉協会(http://www.shafuku.jp/)
全国社会保険共済会(http://www.zenshakyo.or.jp/)
全国年金住宅融資法人協会
 
3) 銀行ローン
“すまいとMONEY PLAN” は土地、建物、一体で融資が受けられ、出来高に応じて中間資金の支払いが受けられる新しいタイプの住宅ローンです。完成保証、瑕疵保証によって家の完成や性能が同時に保証されるのもメリットです。
 
4) 社内融資
 
5) 財形住宅融資
 
〒151-0051
東京都渋谷区千駄ヶ谷5-6-7 トーエイハイツ3G
植本計画デザイン  植本俊介
一級建築士事務所  東京都知事登録 45476号
Mail : info@uemot.com

tel:03-3355-5075

fax:03-3355-9515

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