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家づくりの依頼先   家づくりのプロセス   家づくりのコスト   施工会社の選定
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Introduction
誰に家づくりを頼むのか?
建築家に家づくりを頼む
家づくりに関しての相談窓口
 
設計・監理の進め方
設計・監理料について
規格型住宅の場合(準備中)
 
コスト管理のプロセス
コストの見通しを立てる
コストの中身
コストダウンあれこれ
 
施工会社の選び方
 
 

設計・監理業務について

私の事務所に依頼される場合の設計・監理の進め方、及び設計監理料について、ご説明いたします。設計着手から竣工までにかかる期間は、木造2階建30坪〜40坪の住宅で1年2ヶ月程度の期間をいただいております。その時の仕事の状況によっては、早めることも可能ですので、個別に御相談下さい。
 

設計監理の進め方

まず相談 ・・・御相談は無料です。
私の事務所の場合、最近は飛び込みで直接依頼されるケースがほとんどです。取りあえずお越し頂くのでももちろん構いませんが、せっかく来て頂いたのに「こんなはずではなかった」という思いにならないよう、このHPをあらかじめチェックしておいていただけると助かります。
実績については、掲載可能なものは全てHP上に載せております。ファーストコンタクトの際には、ご計画の家づくりについてのアドバイス、現在進行形の物件のご紹介、設計の進め方についてのご説明、設計料についてのご案内などをしております。
また、土地の現地確認も1〜2回程度であれば、お伺いするようにしています。
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企画案作成・・・どの程度の建物が建つのかをつかむためのプランニング(ケースにより5〜10万円)
初期段階で、どなたもまずお考えになるのが、「この敷地にどの程度の建物がどのくらいの費用で出来るのか?」ということだと思います。まず、必要なのは、建物の規模、コスト、そしてイメージを膨らませるための基本プランです。ご要望を伺いつつ、建物の規模や工事費、法規などを押え、確実に計画がスタートできる状況を作ると共に、どんな建物を目指すのかという点についてのイメージづくりを行います。成果物としては、平面図、立面図、断面図。場合によって、フリーハンドスケッチ、簡単な模型を用意いたします。
ここで注意して頂きたいのは、企画案はデザイン決定のためのプランではなく、あくまで家づくりの出発点となるためのプランだということです。 プランの骨格が決まるのは、次の基本設計のプロセスになります。
通常、この企画案を作成した段階で設計契約をお願いしています。企画案作成費は、 敷地調査、法規チェックを伴いますので、5〜10万円の費用御負担をお願いしています。金額は敷地条件などによります。その後、設計契約を締結して頂ける場合は、この費用は設計料に含みます。また、通常、基本設計・実施設計・現場監理はワンセットでの契約になります。やむを得ず、中途で解約される場合は各段階での精算は可能です。
 
ラフスケッチイメージ
ラフスケッチイメージ
ラフスケッチイメージ
ラフスケッチによる企画案づくり(S邸)
 
 
基本設計・・・イメージを描き、建物の基本形状を決定する
企画案を出発点とし、いよいよ具体的な設計作業の段階に入ります。基本設計は、どんな家にしたいのか?お話し合いやスタディーによってその方向性を決めてゆくステージです。企画案とは別の可能性なども含めてスタディーします。
デザインの方針、空間構成、平面計画(間取り)をスタディーし、最終的にはひとつの案を決定致します。途中での方針変更は自由ですが、確定後の変更には追加の設計料が必要となる場合もあります。予算の見通しを立てるために基本設計終了段階で概算見積を作ります。
 
S邸   S邸
基本設計では周辺建物との関係を含めてスタディーします(S邸)  
 
 
実施設計・・・詳細仕様の決定、建築確認、施工業者の選定
建物が成立するための詳細の納め、材料や素材や様々な仕様、家具の設計および選定、設備機器や金物の選定などを行う段階です。基本設計と実施設計を合わせて通常10数回程度の打合せになります。
設計図書が出来たら、それを元に施工業者に見積を依頼します。施工業者選定は見積金額、会社の経営方針、過去の実績などを総合的に判断して決めます。工事請負契約は施主と施工業者が直接結ぶものなので、最終決定権は施主にありますが、必要な助言と資料の作成を行います。
見積と平行して建築確認申請の書類作成と申請を行います。
 
打ち合わせ風景   産地に行っての確認風景
事務所内での打合せ風景   時には産地に行って確認していただくことも
現物サンプル
カタログではイメージがつかめないので、できるだけ現物サンプルで確認するようにしています。
 
実施設計   実施設計
実施設計では細かい部分の納まりや使い勝手をスタディーします(S邸)  
 
軸組模型
軸組模型を作ってスタディーすることも(S邸)
 
パース   パース
パース   パース
CADによるパースで内部のイメージも検討します(S邸)  
 
スケッチパース   スケッチパース
スケッチパースでの検討(TG-HOUSE)   スケッチパースでの検討(TN-HOUSE)
 
プレゼンシート
プレゼンシート
機器類などはプレゼンシートで確認します(B邸)
 
 
現場監理
監理の段階においては、設計図書に照らして工事が適切に行われるよう、必要な業務を行います。施工業者から提出される施工図面をチェックし、必要に応じ詳細図面やスケッチを起こし指示します。材料に関しても試験・検査の報告を受け、適切なものが使用されているかをチェックします。また、定期的(週1回以上)に現場に通い、工事が適切に施工されているかを図面に照らして確認します。問題があれば、修正するよう必要に応じて指示します。
設計段階では決まっていない詳細の納まり、色や材料についての最終決定を行うことも重要な業務です。引き渡し前には竣工検査を行い、問題がないかどうかをチェックします。こうしたきめ細かな監理により初めて設計意図が十分に反映された建物が出来上がっていくのです。
 
 
別途申請代行業務
一般的な建築確認申請や風致地区、地区計画の申請は通常業務に含みますが、特殊な申請業務は別途費用を承った上で、申請業務の代行を致します。開発許可申請(宅地造成が伴う場合など)、天空率を使った斜線制限の緩和、フラット35、性能表示、長期優良住宅などが該当いたします。
 
 
アフターケア
建物の場合、住んでみて初めて気がつくことが多々あります。若干の手直しが必要なこともあります。竣工後においても、施工者と連携を取りながら細かな不具合や要望に関しても出来るだけ対処するようにしています。施工者が行う1年検査、2年検査には立ち会いを原則とし、施工後の問題が生じないよう目を配っています。また、万が一の設計瑕疵(ミス)に備えて、建築士責任賠償保険に加入しています。
 
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設計・監理料について

設計・監理料は人件費が中心
設計にかかる費用は、人件費が大きな割合を占めます。大ざっぱにいって、半分が人件費、半分が事務所を維持するための経費です。図面はCADで描いており、各プロジェクトで使い回しができるものについては合理化を図っておりますが、一品生産の建築では、ものを考えたり、打ち合わせしたり、現場に出向いて指示したりという手間は個々のプロジェクト毎に必要になるので、良い仕事をするためにかかる部分については、きちんと費用を見ていただきたいと思います。
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設計・監理料の算出・・・工事費の10〜15%
設計事務所の報酬は「平成21年度の国土交通省告示による業務報酬基準」が示されています。ところが、この基準は設計事務所の実態を必ずしも反映していません。多くの事務所が独自のやり方で工事費や面積に対して料率をかける方法を採用しており、告示をはるかに下回る設計料が相場となっています。
私の事務所においては、工事費に対する設計料率を設定し、特に変わった要件がなければ、基本となるとなる設計料に構造設計料を加えて算出しています。料率は工事費により変わりますが、工事費の10%〜15%が目安となります。
工事費木造在来工法の場合の設計監理料の目安(構造設計料を含む)
2000万円 300万円
3000万円 410万円
4000万円 500万円
5000万円 560万円
 
国土交通省の告示では面積基準の考え方を採用していますが、私の事務所の場合は工事費が基準です。平成21年の告示以前に昔からある考え方で、多くの設計事務所は今でも工事費ベースの算定基準の方を採用しています。工事費としてお金が発生する部分については、それが面積の増加であっても、仕様のアップであっても、それなりの労力が発生するという考えに基づいています。
 
面積基準ですとピロティー、テラス、ロフト、外構などの扱いをどう考えるのが曖昧です。がらんどうの箱だけの空間と家具や収納まで造りこんだ空間が同じ設計料であるのは合理的とは言えません。おなじ面積であっても仕様が高級であれば、選択肢も増え、いろいろなやり方を検討しなければなりません。また、家具も手が込んだものになることがほとんどです。単にカタログで高いものを選ぶだけということはほとんどありません。
 
また、同じ面積でローコスト仕様と高級仕様を比較した場合、ローコストの方は予算が限られているのにも関わらず、工事費に対して割高な設計料を払わなくてはなりません。リフォームの場合はどうするのか?業務終了後に、追加で外構や家具の設計を依頼された場合は業務内なのか?追加業務なのか?追加業務の場合は設計料の算出方法はどうするのか?そのような場合は、結局、面積基準の算定によらない方法も併用することにならざるを得ません。
 
工事費ベースであれば、リフォーム、外構、家具についても、建築の本体工事と同じ考えを採ることができますので明快です。
 
 
工事費の増減による設計・監理料の見直し
また、設計・監理料については、各段階において工事費の増減の見通しが立つ度毎に見直しを行い、最終的には竣工後の確定工事費ベースでの精算を御願いしております。最初の予算はあくまで目標で、 話し合いを進めるにつれ、内容や工事費は変わってゆきます。予算の段階で設計料を確定してしまうと、最初の予算を低くおっしゃった方は結果的に設計料が安くて済み、高めにおっしゃった方は高くつくことになり、クライアント間で不公平が生じることになりますので、そのようにさせていただいています。
 
規模や工事費は打合せを通じて合意を図っていくわけですから、設計料を上げるために意図的に仕様を上げたり、面積を増やすということはあり得ません。建設費に関わる決定権はあくまで施主にあります。成り行きで工事費も設計料も高くなってしまうということがないように、基本設計終了時、実施設計終了時、現場の途中段階の各段階で工事費の見通しを立て、工事費が上がる予想が立つ場合はそれで良いかどうかを確認し、次に進むようにしています。
 
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規格型住宅の場合(準備中)

 
 
 
 
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